Daň z nemovitosti (2025): Kdo ji platí? Kdy a jak se platí?

Daň z nemovitosti (daň z nemovitého majetku), jako jsou pozemky, budovy a domy, patří mezi přímé majetkové daně, mezi které spadá silniční daň a daň z nabytí nemovitých věcí (dříve daň z převodu nemovitostí). Dalšími přímými daněmi jsou daně z příjmů, tzv. důchodové. O kolik více zaplatíte letos na dani z nemovitosti?

Foto: Pixabay

• Kdo a kdy podává daňové přiznání k dani z nemovitých věcí
• Termíny zaplacení daně 2025
• Formulář (online, elektronicky)
• Výpočet
• Kalkulačka
• Změny
• Konsolidační balíček

Daňové přiznání k dani z nemovitých věcí 2025: Kdo ho podává a kdo platí daň z nemovitosti?

Pokud jste v roce 2024 koupili nebo prodali nemovitost, máte povinnost podat daňové přiznání k dani z nemovitých věcí do 31. ledna 2025. Daňové přiznání se podává na aktuální rok a uvedete v něm nemovitosti, které vlastníte k 1. lednu 2025.

„Povinnost podat daňové přiznání mají také ti, kteří na dříve přiznané nemovitosti provedli přístavbu, nástavbu nebo ji částečně zlikvidovali, pokud se tím změnil druh nebo výměra pozemku, případně se zvýšila nadzemní podlaží. Přiznání je nutné podat i po kolaudaci stavby."

Daň z nemovitosti se nevtahuje na lidi bydlící v nájmu a na členy bytových družstev. Podle Portálu veřejné správy se vás povinnost podat přiznání k dani z nemovitých věcí týká u následujících skutečností:

• „koupě pozemku, zdanitelné stavby nebo bytové či nebytové jednotky;
• prodej nebo darování pozemku, zdanitelné stavby nebo bytové či nebytové jednotky, pokud poplatníkovi ještě nějaká nemovitá věc zbývá;
• nástavba, přístavba či likvidace zdanitelné stavby;
• změny výměry pozemku;
• změny některých druhů pozemku atd.;
• nabytí nemovitých věcí děděním nebo darem;
• započetí stavby;
• dokončení nebo užívání stavby;
• obnova katastrálního operátu a jiné změny, při nichž se mění výměra, druh či účel užití nemovitých věcí;
• změna nároku na osvobození od daně;
• započetí užívání stavby nebo nebytové jednotky k podnikání atd;,
• revize v katastru nemovitostí;
• změny související se změnami ve veřejném registru půdy LPIS (aktualizace krajinných prvků apod.)“.

Daň z nemovitosti: Daňové přiznání, přiznání daň z nemovitosti

Pokud jste podali daňové přiznání už v předchozích letech a loni u vás nedošlo k žádné významné změně, nebo se mění pouze výše daně – např. kvůli rozhodnutí obce o zvýšení místního koeficientu (finanční správa tuto změnu automaticky zohlední při výpočtu daně na aktuální rok), nové přiznání pro rok 2025 nepodáváte.

Daňové přiznání se podává pouze jednou, a to po nabytí, prodeji, změně nemovitosti a poté každoročně automaticky obdržíte informaci o výši daně k zaplacení. Je nepodstatné, jestli majitel nemovitost získal darem, dědictvím nebo za ni zaplatil. Jakékoliv změny ve vlastnictví nemovitosti během roku 2025 se zohlední v daňovém přiznání k dani z nemovitých věcí za rok 2026.

Daň z nemovitosti 2025: Kdy se platí daň z nemovitosti?

Bude-li výše daně nižší než 5 000 korun, termín pro zaplacení je do posledního května, tedy do 31. května 2025.

Pokud máte uhradit více než 5 000 korun, můžete si platbu rozdělit na dvě splátky – první uhradit do 31. května a druhou do 30. listopadu 2025.

U poplatníků provozujících zemědělskou výrobu a chov ryb je daň z nemovitých věcí nad 5 000 Kč splatná do 31. srpna a do 30. listopadu 2025

Zaplatit ji můžete prostřednictvím elektronického bankovnictví (včetně použití QR kódu), na poště pomocí obdržené složenky (s poštovními poplatky) nebo prostřednictvím SIPO.

Daň z nemovitosti: Formulář, online, elektronicky

Daňové přiznání se podává na finanční úřad v kraji, ve kterém se nachází nemovitost. Pokud jich máte více v různých krajích, podáváte za každý kraj jedno přiznání (tj. nemovitosti v rámci jednoho kraje jsou na jednom přiznání). V případě, že už nemovitost nevlastníte, opět je nutné skutečnost oznámit finančnímu úřadu.

• Formulář je možné stáhnout ve formátu pdf ZDE.
• Pokud nechcete jít osobně na úřad, všechny tiskopisy a informace naleznete na webu Finanční správy pod odkazem na Daňové tiskopisy.
• Pro přiznání k dani z nemovitým věcí je praktické využít elektronickou aplikaci Elektronická podání pro Finanční správu Moje daně. Tam si můžete Přiznání k dani z nemovitých věcí na daný rok vyplnit automatizovaně s nápovědami, kontrolami, automatickými součty a současně toto podání odeslat nebo vytisknout.

Myslete ale na to, že máte-li zpřístupněnou datovou schránku zřízenou ze zákona, máte povinnost podat přiznání elektronicky.

Rokem 2023 se zrušila tzv. daňová složenka, tj. bezplatná poštovní poukázka, jejímž prostřednictvím bylo možné platit daň z nemovitých věcí bez poplatku České pošty. Složenku dostávali lidé, kterým finanční správa ještě neposílá platební informace jiným způsobem (e-mailem, přes Daňovou informační schránku na portálu Moje daně nebo přes datovku).

Daň z nemovitosti: Výpočet, koeficient

Daň z nemovitých věcí se vypočítává podle:

• druhu nemovitosti
• výměry bytu
• koeficientu
• podle velikosti obce a místního koeficientu

daň = základ daně x sazba daně x koeficient x místní koeficient

Základ daně se stanovuje dvěma způsoby: konkrétní cenou půdy/pozemku (v Kč), anebo výměrou pozemku (v m²). Sazba daně je pak definována procentem nebo částkou za m².

Základní koeficienty se odvíjí od počtu obyvatel obce podle posledního sčítání lidu. Tento koeficient však může obec zvýšit o jednu nebo snížit o tři kategorie obecně závaznou vyhláškou. Hodnoty pro jednotlivé kategorie jsou následující:

• 1,0 – obce do 1 000 obyvatel
• 1,4 – obce 1 000 – 6 000 obyvatel
• 1,6 – obce 6 000 – 10 000 obyvatel
• 2,0 – obce 10 000 – 25 000 obyvatel
• 2,5 – obce 25 000 – 50 000 obyvatel
• 3,5 – obce nad 50 000, statutární města a Františkovy Lázně, Mariánské Lázně, Luhačovice a Poděbrady
• 4,5 – Praha

Obec má možnost stanovit si vlastní vyhláškou ještě místní koeficient. Jeho konkrétní hodnoty pro danou obec lze zjistit na webu finanční správy.

Daň z nemovitosti 2025: Kalkulačka

Kalkulačku můžete vyzkoušet ZDE.

Daň z nemovitosti 2025: Změny, zvýšení daně z nemovitosti

Daň z nemovitosti se v roce 2024 zvýšila v průměru přibližně na 1,8násobek, a to navzdory předvolebním slibům koalice Spolu.

Jde skutečně pouze o průměr, protože daň z nemovitosti může být upravena místními koeficienty, tzn. někde se od 1. 1. 2024 mohla daň zvýšit i mnohem více a jinde se naopak snížit.

Nejpalčivějším problémem zvýšení daně z nemovitých věcí je její vliv na rozevírání příjmových nůžek mezi třídou vlastníků nemovitostí a třídou nájemníků. Očekává se, že majitelé nemovitostí budou přenášet vyšší daňové zatížení na své nájemníky, tedy navýší jim nájem o příslušnou částku daně.

Zvýšení daně z nemovitosti v minulosti kritizoval současný ministr financí Zbyněk Stanjura. Potíž se zvýšením daně z nemovitosti neměl ani prezident Petr Pavel, který jí dal v kampani zelenou. Daň z nemovitosti byla podle jeho vyjádření v Česku v evropském kontextu nízká. V roce 2021 bylo její inkaso téměř dvanáct miliard.

Daň z nabytí nemovitosti

Od roku 2021 se daň z nabytí nemovitých věcí (nemovitostí) neplatí, k jejímu zrušení došlo 26. 9. 2020. Daňové přiznání se nepodává.

Daň z pronájmu nemovitosti

Příjem z pronájmu musíte jako poplatník uvést do daňového přiznání. Pokud vlastníte nemovitost, ve které nebydlíte a kterou pronajímáte, existuje několik možností, jak realizovat příjem z této nemovitosti.

V případě, že se rozhodnete ji pronajímat jako fyzická osoba, tak nepotřebujete živnostenský list a příjem realizujete v rámci §9 zákona o daních z příjmu.

Pokud nemovitosti pronajímáte jako krátkodobé ubytování přes webovou službu typu Booking, AirBnB, tak je nezbytné mít na tuto činnost živnostenský list a příjem je určen dle §7 jako příjem z podnikání.

Jedinou povinností je podat daňové přiznání na konci zdaňovacího období a z těchto příjmů zaplatit řádně daň z příjmu. Tu si daň můžete díky nákladům a uplatněním daňových slev a odpočtů snížit.

Výjimkou jsou ti zaměstnanci, kteří pronajímají nemovitost a u kterých příjem z tohoto pronájmu nepřesáhl 6 000 Kč ročně. Další skupinou jsou ti, kteří nemají jiné zdanitelné příjmy (zaměstnání, OSVČ, příjem z prodeje nemovitosti) a nepřesáhli limit příjmu z pronájmu 15 000 Kč ročně. Tyto skupiny neplatí daň z příjmu při pronájmu.

Dědická daň

Od roku 2014 je dědictví zařazeno mezi bezúplatné příjmy, které jsou osvobozené od daně podle zákona o dani z příjmů. Majetek a příjmy, které člověk nebo právnická osoba získá dědictvím, tedy už není daněný dědickou daní ani jinou daní. Za dědictví je nutné platit notáři jako soudnímu komisaři v dědickém řízení. Přiznání k dědické dani by se letos podávalo pouze v tehdy, kdyby se jednalo o dědictví z minulosti - před rokem 2014, které není osvobozené od dědické daně.

Darovací daň a darování nemovitosti

Pro dary získané v roce 2024 se nepoužije darovací daň, jelikož jsou dary zahrnuty pod daň z příjmů jako bezúplatný příjem a jsou v následujícím roce daněny stejnou sazbou jako ostatní příjmy (fyzické osoby platí 15% daň a právnické osoby 19 % daň z hodnoty daru), nejsou-li od daně z příjmů osvobozeny.

Daň z příjmu je nutné zaplatit, pokud od téhož dárce přesáhne hranici 15 000 Kč za zdaňovací období, obvykle jeden kalendářní rok. Příjmy musí zdanit každý obdarovaný, pokud není v přímé příbuzenské linii s dárcem. Jinými slovy, od daně z příjmů jsou osvobozené dary, jejichž hodnota od jednoho dárce nepřesáhne částku 15 000 Kč za rok bez ohledu na to, kdo je dárcem.

Darování nemovitosti je od roku 2014 rovněž zbaveno darovací daně, avšak řídí se několika pravidly. Od daně jsou osvobozeny lidé v přímé a nepřímé příbuzenské linii. Mimo rodinu jsou osvobozeni lidé, kteří s nabyvatelem, dárcem nebo zůstavitelem žili nejméně po dobu jednoho roku ve společné domácnosti. To se prokazuje čestným prohlášením, výpisy z účtu, které prokazují použití peněžních prostředků na chod domácnosti, účty od nákupu společných věcí, svědecké výpovědi nebo e-maily a SMS komunikací.

Novela zákona o dani z nemovitých věcí (konsolidační balíček)

Od roku 2024 v rámci konsolidačního balíčku nastala řada změn, kromě podstatného zvýšení daně z nemovitosti, se v příštích letech bude daň zvyšovat v závislosti na vývoji a inflaci atd. Daň z nabytí nemovitých věcí je i nadále zrušena.

Přehled změn, které vyplynuly z konsolidačního balíčku 2024:

• Sazby daně z pozemků, ze staveb a jednotek se zvyšují o cca 80 %.
• Zavádí se inflační koeficient. Na zdaňovací období roku 2024 je stanoven ve výši 1,0.
• Zvýšení daně se vztahuje i na místnosti v obytných domech a jednotkách pro bydlení využívaných k podnikání v oboru ubytování – navyšuje se na 3,50 Kč za 1 m2. (povinnost podat daňové přiznání)
• Garáže se zdaňují podle zápisu v katastru nemovitostí. U garáží nezapsaných v katastru se nic nemění. (povinnost podat daňové přiznání)
• Budovy pro rodinnou rekreaci se zdaňují podle zápisu v katastru nemovitostí. U budov sloužících pro rodinnou rekreaci nezapsaných v katastru, u rodinných domů a objektů k bydlení užívaných pro rodinnou rekreaci se nic nemění.
• Stavební pozemky vznikají i na pozemcích, kde už stojí zdanitelná stavba. (povinnost podat daňové přiznání)
• Zpevněné plochy pozemků se zdaňují na všech druzích pozemků (dosud se zdaňovaly pouze na pozemku druhu ostatní plocha nebo zastavěná plocha a nádvoří) a i když neslouží k podnikání, postačí, že je má podnikatel zařazeny do obchodního majetku podle zákona o daních z příjmů. (povinnost podat daňové přiznání)
• Poplatníkem daně z pozemků je uživatel pozemku, v případě, že se jedná o pozemek, se kterým je příslušný hospodařit Státní pozemkový úřad nebo Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových. (povinnost podat daňové přiznání)
• Poplatníkem daně ze staveb a jednotek je uživatel zdanitelné stavby nebo zdanitelné jednotky, vyjma zdanitelné stavby a jednotky sloužící pro bydlení, se kterou je příslušný hospodařit Státní pozemkový úřad nebo Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových. (povinnost podat daňové přiznání)
• Poplatníkem daně ze staveb a jednotek je uživatel zdanitelné stavby nebo zdanitelné jednotky, vyjma zdanitelné stavby a jednotky sloužící pro bydlení, pokud vlastník zdanitelné stavby nebo zdanitelné jednotky není znám (povinnost podat daňové přiznání).
• Minimální celková daň za spoluvlastnický podíl na nemovité věci je 90 Kč.
• Ruší se osvobození pozemků, zdanitelných staveb a zdanitelných jednotek sloužících výlučně: a. k úpravě odpadů pro jejich další využití podle právních předpisů upravujících odpady, b. k asanaci a rekultivaci skládek odpadů podle právních předpisů upravujících odpady, c. pro třídění a sběr odpadů, d. pro tepelné, biologické, chemické nebo fyzikální zneškodňování odpadů, e. pro povolenou skládku podle zákona o odpadech (nevzniká povinnost podat daňové přiznání).
• Osvobozeny jsou zdanitelné jednotky přenosové, přepravní nebo distribuční soustavy nebo rozvodného tepelného zařízení podle energetického zákona. Zdanitelné stavby jsou osvobozeny jen částečně. (povinnost podat daňové přiznání)
• Místo pozemků určených k plnění funkcí lesa, na nichž se nacházejí lesy hospodářské pod vlivem imisí zařazené do dvou nejvyšších pásem ohrožení, jsou osvobozeny lesní pozemky v rozsahu, ve kterém se na nich nacházejí lesy pod vlivem imisí podle lesního zákona zařazené do dvou nejvyšších pásem ohrožení. (povinnost podat daňové přiznání)
• Zjednodušení podání žádosti o zasílání údajů na e-mail – poplatník může požádat o zasílání údajů pro placení daně na e-mail formou zaslání podepsané a naskenované žádosti na e-mail správce daně.
• Zavádí se nová sazba daně pro ostatní plochy se způsobem využití neplodná půda, zamokřená plocha, mez, stráň nebo zeleň: 0,08 Kč za m2.
• Zavádí se nová sazba daně pro ostatní plochy se způsobem využití jiná plocha. Předmětem daně nejsou rybníky sloužící k intenzivnímu a průmyslovému chovu ryb (žádné pozemky druhu vodní plocha nejsou předmětem daně): 0,35 Kč za m2.
• Osvobozeny jsou pozemky zatížené právem stavby, pokud je stavebníkem obec, na jejímž území se tyto pozemky nacházejí.
• Osvobozeny jsou pozemky, zdanitelné stavby nebo zdanitelné jednotky sloužící zařízením služby péče o dítě v dětské skupině (osvobození je nutné uplatnit v daňovém přiznání).
• Osvobozeny jsou pozemky, zdanitelné stavby nebo zdanitelné jednotky sloužící sociálním družstvům (osvobození je nutné uplatnit v daňovém přiznání).
• Pozemky v národních parcích – rozšiřuje se osvobození i na pozemky zařazené do zóny přírodě blízké (osvobození je nutné uplatnit v daňovém přiznání).
• Obec může obecně závaznou vyhláškou osvobodit všechny zemědělské pozemky nacházející se na jejím území.
• Obec může obecně závaznou vyhláškou osvobodit všechny pozemky ostatních ploch se způsobem využití neplodná půda, zamokřená plocha, mez, stráň, zeleň nebo jiná plocha nacházející se na jejím území.
• Zavádí se skupiny pozemků a skupiny staveb a jednotek pro účely stanovení místního koeficientu a sazby daně.
• Zavádí se definice podlahové plochy jednotky.
• Zákon upravuje výpočet daně včetně zaokrouhlování.
• Obec může obecně závaznou vyhláškou stanovit místní koeficient a pro zemědělské pozemky (orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad atrvalý travní porost) a pozemky ostatních ploch se způsobem využití neplodná půda, zamokřená plocha, mez, stráň nebo zeleň ve výši v rozmezí 0,5 až 1,5,b. pro ostatní nemovité věci ve výši v rozmezí 0,5 až 5,0.
• Druh pozemku = druh pozemku evidovaný v katastru nemovitostí.
• Způsob využití pozemku = způsob využití pozemku evidovaný v katastru nemovitostí.
• Způsob využití stavby = způsob využití stavby evidovaný v katastru nemovitostí.
• Zavádí se, jak se mají označovat nemovité věci v obecně závazných vyhláškách vydávaných obcemi.
• Poplatník nemusí podávat daňové přiznání, pokud obec osvobodí obecně závaznou vyhláškou zemědělské pozemky.
• Poplatník musí podávat daňové přiznání, pokud dojde k zániku osvobození zemědělských pozemků osvobozených obecně závaznou vyhláškou obce.
• Poplatník nemusí podávat daňové přiznání, pokud obec osvobodí obecně závaznou vyhláškou pozemky ostatních ploch se způsobem využití neplodná půda, zamokřená plocha, mez, stráň, zeleň, jiná plocha.
• Poplatník musí podávat daňové přiznání, pokud dojde k zániku osvobození pozemků ostatních ploch se způsobem využití neplodná půda, zamokřená plocha, mez, stráň, zeleň nebo jiná plocha osvobozených obecně závaznou vyhláškou obce.
• Poplatník nemusí podávat daňové přiznání, pokud obec osvobodí obecně závaznou vyhláškou pozemky a zdanitelné stavby v průmyslové zóně.
• Poplatník musí podávat daňové přiznání, pokud dojde k zániku osvobození pozemků a zdanitelných staveb v průmyslové zóně osvobozených obecně závaznou vyhláškou obce.
• Celková daň z nemovitých věcí v rámci jednoho finančního úřadu se neplatí, pokud činí méně než 50 Kč.

Daň z nemovitých věcí: Kam jde příjem z daní?

V současné době je tomu tak, že inkaso plně zůstává na účtech příslušných obcí. Tím, že peníze zůstávají výhradně v regionu, jednodušeji se realizují různé projekty přispívající k regionálnímu rozvoji a zkvalitnění infrastruktury. Ministr financí Zbyněk Stanjura (ODS) plánoval se zvýšením daně odvádět její část nově do státního rozpočtu.

Radka Vladyková, výkonná ředitelka Svazu měst a obcí pro Rádio ZET řekla, že „stát by si vlastně na úkor této daně navyšoval svůj státní rozpočet. Stalo by se prakticky to, že každý občan ví, že daň z nemovitosti se platí podle obecně závazné vyhlášky, kterou schvaluje zastupitelstvo obce dané a najednou by přišly výrazně vyšší výměry této daně a jediný, kdo by to odnesl svojí politickou existencí, by byly právě starostové a starostky, anebo primátorky a primátoři měst a obcí bez toho, aniž by z toho měli obce jakýkoliv finanční benefit.“

Upřesňuje, že daň z nemovitosti se používá na to, aby se zajistily čisté ulice, rozvoj města, obce, dostupnost veřejných služeb, dopravy, vyvážení odpadu, péče o veřejnou zeleň, odvoz sněhu atd. „To jsou všechno peníze, které my sbíráme od občanů proto, abychom jim udělali hezké bydlení, abychom jim udělali hezká města,“ uzavírá Vladyková.

#️⃣ Co je předmětem daně z nemovitosti?

Předmětem daně z nemovitých věcí jsou pozemky evidované v katastru nemovitostí, zdanitelné stavby a zdanitelné jednotky na území České republiky. Daň z nemovitých věcí tvoří: daň z pozemků, daň ze staveb a jednotek.

#️⃣ Kolik je daň z nemovitosti: Jak se vypočítá?

Daň z nemovitého majetku se obvykle vypočítává jako procento z hodnoty nemovitosti, může se rovněž odvíjet od velikosti nemovitosti nebo jejího využití. Daně z nemovitostí vybírají místní samosprávy a jejich prostřednictvím financují veřejné služby, jako jsou školy, vymáhání práva a doprava. Vše se řídí Zákonem o dani z nemovitých věcí č. 338/1992 Sb.

#️⃣ Kolik je daň z nemovitosti 2025?

Obce mohou od roku 2025 stanovit místní koeficient v rozmezí od 0,5 do 5,0. Koeficient se může vztahovat na celé území obce nebo na jednotlivá katastrální území, městské části nebo na konkrétní skupiny nemovitostí (rekreační budovy, garáže).